קונה דירה מקבלן

קונה דירה מקבלן – חשוב שתדע!

אנשים רבים רוכשים את דירתם ישירות מן הקבלן. כמו לכל דבר יש יתרונות וחסרונות.

אנסה לציין בקצרה את הנקודות החשובות להן יש להתייחס בעת הרכישה מהקבלן.

לרוב, בעסקאות מעין אלו, אנו יושבים עם מנהל השיווק של הקבלן ורואים את הדירה המיועדת בתוכנית ו/או במפרט טכני, אך איננו מודעים לעובדה, כי ללא היתר בניה התוכניות יכולות להשתנות ואנו עלולים למצוא עצמינו במצב בו הדירה לה שילמנו , כלל אינה תבנה. על כן, מומלץ לפני שחותמים על הסכם כלשהו ו/או מסמך כלשהו, אשר יכול לקשור אותנו בעסקה, לוודא כי יש היתר בניה ואכן הדירה אותה אנו עומדים לרכוש "על הנייר" נמצאת בגרמושקא (תשריט המוגש לוועדה המקומית לפני מתן היתר בניה). בנוסף, יש צורך לבדוק, כי אכן ניתן לבנות את הבניין עפ"י הת.ב.ע. למרות שיש כבר היתר (מה המצב מסביב לשטח שבו עתיד להבנה הבניין? האם ישתנה הייעוד? מה מתכננים לבנות מסביב?).

כמובן, חובה עלינו לברר את מצב הזכויות בקרקע עליה עתידה להבנות דירתנו, מומלץ לתת לעו"ד המתמחה בתחום לבדוק עבורינו מי בעל הקרקע, לוודא ברשות המקומית כי אין על הקרקע הפקעות רציניות היכולות לטרפד את התוכניות ו/או קיימות הפקעות קטנות אותם יש לציין בחוזה המכר עם אישור מהעירייה על כך.

לעיתים, הקבלן בונה על קרקע בעסקת קומבינציה – ואז יש צורך לבדוק האם הקבלן שילם תמורה? האם לבעל הקרקע ממנו רכש הקבלן יש טענה כנגד הקבלן? האם שולמו כל המיסים?

בפרוייקטים מעין אלה מקובל כי ישנו "בנק מלווה" הנותן מימון לקבלן לבניית הפרוייקט. חשוב כי כל התמורה תכנס לחשבון הבנק ולא תשולם לקבלן וזאת בכדי לוודא כי אותם כספים שנכנסים לחשבון, יממנו את בניית הפרוייקט. במצב כזה ממונה מפקח אשר יאשר כל שלב של הבנייה ובהתאם לשלבים ישחרר את הכספים, הבנק יוציא ערבויות לרוכשים ויבקש כי תרשם משכנתא לזכותו, שהרי הוא מממן את הפרוייקט. הבעיה –רוכש הנכס מוצא עצמו כפוף למשכנתא לטובת הבנק ועל כן יש לבקש מן הבנק "מכתב החרגה"- בו הבנק יאשר כי פלוני חתם על חוזה רכישה ויהא בעל הנכס לאחר תשלום מלוא התמורה.

דגשים בחוזה המכר:

  1. יש להתעקש על סימון ברור של הדירה בתוכנית של הבניין בקומה הנכונה בדירה הנכונה כמו כן, לא לשכוח את החניה, מחסן, וכל הצמדה נוספת.
  2. יש לבדוק כי הקבלן רשום, האם הוא רשאי על פי הרישיון שלו לבנות את הבניין מבחינת היקף בנייה.
  3. תמורה –מה עם מע"מ? למה צמוד המחיר? יש לוודא כי הוצאות הפיתוח יכללו בתמורה, אם יוטלו מיסים, יש לוודא כי הרוכש לא יחוייב בהם אלא הקבלן.
  4. ערבויות בנקאיות- יש להתנות, כי כנגד כל תשלום תוצא ערבות בנקאית.
  5. היטל השבחה- יש לשים לב האם ניתנת אופציה להוסיף אגף בבניה? ולציין בחוזה שהקבלן ישלם על התוספות.
  6. שינויים ותוספות בדירה – לעיתים אנו מעוניינים לשדרג דברים בדירתנו על כן חשוב לבדוק שיהא כתוב סוג של המוצר ותוצרתו ,שיהא "שווה ערך".
  7. מועד המסירה- מותר לאחר עד 90 יום ללא פיצוי.
  8. תהליך המסירה – צריך לוודא כי הרוכש יבוא עם המהנדס ויבחן את המצב בדירה ואת הליקויים- יש לקצוב זמן תיקון ןלציין כי אם לא יעמדו בזמן יתקן הרוכש ויוחזר לו כספו.
  9. שנת בדק – יש אפשרות לדרוש לתקן ליקויים בתוך שנה.
  10. סעדים ותרופות – להפרת החוזה. חשוב שיהא כתוב בפירוש פיצוי מוסכם מראש, במקרה בו צד הפר את החוזה (10%-15% ממחיר הדירה) .

אין לראות בכתבה זו משום ייעוץ ובכל מקרה, חשוב להיוועץ בעו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין לפני רכישת דירה.

ב כ ב ו ד ר ב,

תומר המר, עו"ד

ברייטהולץ, המר ושות' - משרד עורכי-דין

מתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין

 
 
;