אחד מהנושאים החשובים שמעסיקים ובצדק, דיירים רבים שמשרדינו מייצג בפרויקטים של התחדשות עירונית, הוא הנושא של פינוי דירתם והבטחת דמי השכירות אותם הם מקבלים מהיזם לצורך שכירת דירה חלופית למשך כל תקופת הפרויקט ועד לקבלת דירת התמורה החדשה. סוגיית הבטוחות בעסקאות אלו חשובה ביותר, לעיתים חשובה מסוגיית התמורות אותם מקבלים הדיירים.עסקאות תמ"א 38 הינן עסקאות עם סיכונים רבים, שיש להפחית אותם ככל האפשר. לכן קיימת חשיבות גדולה ללווי של עו"ד מקצועי ובעל ניסיון רב בתחום, אשר יידע לדרוש מהיזם את סל הבטוחות המיטבי והרחב ביותר שניתן לקבל עבור לקוחותיו הדיירים על מנת למנוע כשלים. חלק מסל הבטוחות להגנה על הדיירים הנו ערבות השכירות להבטחת התחייבות היזם מתחייב היזם לשלם לבעלי הדירות דמי שכירות עבור כל התקופה שממועד פינוי דירתם הנוכחית ועד מועד

קבלת הדירה החדשה.

דגשים חשובים לערבות ולמנגנון דמי השכירות

• דמי השכירות נקבעים על ידי שמאי או עפ"י הסכמי השכירות הקיימים שמציגים בעלי הדירות לפני פינוי הדירה.
• חשוב לוודא כי דמי השכירות שיקבלו הדיירים יאפשרו להם בפועל לשכור דירות דומות לדירות בהם התגוררו עובר לפינוי הבניין, ולכן יש לבקש כי השמאי יקבע דמי שכירות ריאליים לדירה דומה באזור. ולא שווי שכירות לדירה המתפנה שלרוב הנו נמוך לאור מצבו הפיזי של הבניין.
• את דמי השכירות יש להצמיד למדד או לקבוע ששמאי יעדכן אותם אחת לשנה לאורך כל תקופת הבנייה.

• דרישת ערבות איכותית- דמי השכירות, הינו רכיב מבין החשובים מתוך התמורות אותם מקבלים הדיירים, הן לדיירים המתגוררים בבניין ונדרשים למצוא דירה חלופית להשכרה והן לדיירים אשר משכירים את דירתם בבניין ודמי השכירות מהווים הכנסה שוטפת עבורם לכן חשוב מאוד לדרוש מהיזם ערבות אוטונומית שניתן לממשה בכל עת וללא תנאי.
• חשוב ליצור מנגנון תשלומים של דמי השכירות לדיירים שיאפשר להם לשלם למשכירים של הדירות שלהם מראש.
• הערבות נמסרת לב"כ הבעלים במועד פינוי דירותיהם והיא עומדת בתוקפה במשך כל התקופה שעד סיום ביצוע עבודות הבניה ומסירת הדירה החדשה לבעלים.
• ערבות שכירות איכותית הינה ערבות ששוויה עומד על שווי דמי השכירות החודשיים לכל תקופת הבנייה הצפויה לרבות חודשי "גרייס" למקרה שהיזם יאחר במסירת הדירות.
• שווי הערבות יופחת מעת לעת בכפוף להתקדמות תקינה של היזם בבניה.
• ההפחתה לא תהיה מוחלטת ותשמר "כרית בטחון" של שווי המשקף מספר חודשי שכירות על מנת להבטיח מקרה של עיכובים בסיום העבודות.

• יש לוודא כי נושא הערבויות יהיה חלק מהסכם הליווי עם הבנק כך שהעמדת הסכומים לשכירות השוטפת תשולם מחשבון הליווי. באופן זה התשלומים מובטחים ועניין זה יקל על השוכרים.

יפעת כרמי, עו"ד

ברייטהולץ-המר ושות' משרד עורכי דין,

המתמחה בליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.