כללי-

אחת השאלות שמעסיקה דיירים רבים, בפרויקטים שאנו מלווים בעסקאות התחדשות עירונית, היא סוגיית הפטור ממס שבח ומס רכישה העומד לזכותם עפ"י החוק, במקרה של מכירת הדירה לאחר חתימת חוזה מול היזם.
בחוק מיסוי מקרקעין מעניק המחוקק פטור ממס שבח וממס רכישה לדיירים שנקשרו עם יזם בעסקת פינוי בינוי או תמ"א ואשר מקבלים דירה חדשה.
הפטורים האמורים לעיל, הינם פטורים אישיים אשר להם זכאים רק אותם הדיירים שחתמו על החוזה מול היזם.

אולם, בד"כ בעסקאות הללו עובר פרק זמן ממושך בין היום בו חתמו הדיירים על ההסכם מול היזם לבין המועד בו מתקיים אירוע המס ( קבלת היתר בניה) שאז קמה החבות במס שבח ומס רכישה.
אירוע המס והחבות במס תקום לאחר התקיימות כל התנאים המתלים של העסקה (תנאים אשר בלעדיהם באופן מצטבר לא תתקיים העסקה כלל ) או לאחר עליית היזם על הקרקע ( המוקדם מבניהם ) שני המקרים אורכים זמן ממושך לאחר חתימת הדיירים על ההסכם.

לאור האמור לעיל, ובשל הזמן הממושך שחולף מיום חתימת ההסכם ועד ליום בו קיימת חבות במס יכולים הדיירים למכור את זכויותיהם לצד ג' כלשהו או להעביר בהעברה ללא תמורה את זכויותיהם בנכס לבן משפחה או להוריש את זכויותיהם לבן משפחה ואז נשאלת השאלה, מי זכאי לפטור ממס האם בעל הזכות המקורית שחתם על ההסכם מול היזם או  אותו צד ג' / בן משפחה שלו נמכרו /הועברו  הזכויות.

שאלה זו בעלת חשיבות מכרעת וזאת בשל העובדה שבהיעדר זכאות לפטור של פינוי בינוי ממס שבח לא רק שתקום חבות במס שבח ובמס רכישה החלה על בעל הזכויות בקבלת
דירת התמורה, אלא גם תישלל הזכאות למע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה שמקבל המוכר.

החלטת מיסוי "עושה סדר"-

מענה לשאלה זו ניתן בהחלטת מיסוי חדשה 1239/18 הקובעת כי הזכאות הרלוונטית היא של בעל הזכויות המקורי שחתם על הסכם  פינוי בינוי מול היזם ולא על בעל הזכויות החדש.

החלטה דומה ניתנה גם לגבי תמ"א 38/2 במסגרת החלטת מיסוי מס' 2203/18.

על פניו נראה כי מדובר בהחלטה אשר יש בה בכדי להיטיב הן עם הדיירים שיוכלו להעביר את

זכויותיהם לאחר חתימת החוזה מול היזם ללא חשש שזכאותם לפטור תיפגע.

והן ליזם אשר נושא בעלות המיסים שיצטרך לבדוק רק את הזכאות לפטור של הדייר שחתם מולו על ההסכם ולא יידרש לבדיקה כזו כל פעם מחדש במידה והזכויות הועברו לצד ג' כלשהו לאחר חתימת ההסכם.

ייתכנו מקרים שבהם ההחלטה עשויה להביא לתוצאה הפוכה ולגרם נזק.

כך לדוג' במקרה בו בעל הזכויות המקורי הצהיר כי זכאי לפטור של פינוי בינוי, מכר את זכויותיו לצד

ג'  ולימים הסתבר שהצהרתו הייתה שגויה ולמעשה לא היה זכאי לפטור של פינוי בינוי.

במקרה כזה, ביום המכירה הנדחה תישלל לבעלים החדש הזכאות לפטור של פינוי בינוי וזאת על אף

שהוא עצמו זכאי לפטור ממס.

אין לראות במאמר זה משום ייעוץ משפטי ובכל מקרה, חשוב להתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין.

יפעת כרמי, עו"ד,

ברייטהולץ-המר ושות' משרד עורכי דין.